Par acte du 1er mai 1993, la SCI Johan (la SCI) a donné à bail à Mme Y…, aux droits de laquelle vient la société Bare, un local à usage commercial. Par acte du 6 juillet 2007 à effet au 30 avril 2008, la SCI a signifié un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction. La société Bare l’a alors assignée en nullité du congé et paiement d’une indemnité d’éviction et a restitué les lieux loués en cours d’instance. La SCI a formé une demande reconventionnelle en paiement de loyers et de charges.
Pour dire que le bail commercial a été rompu par le départ volontaire de la société preneuse et rejeter sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, la Cour d’appel de Colmar retient que le congé est nul pour être dépourvu de motifs, qu’un congé nul ne peut produire aucun effet si bien que le bail initial s’est poursuivi au-delà du 30 avril 2008 par tacite reconduction pour une durée indéterminée, qu’il n’a été rompu qu’à l’initiative de la société preneuse qui, suite à son courrier du 18 juin 2008 indiquant qu’elle cessait son activité, a effectivement quitté les lieux et restitué les clés le 5 septembre 2008 et que le départ volontaire de la locataire sans attendre l’issue de la procédure en nullité du congé qu’elle avait elle-même initiée ne constitue pas un cas légal d’ouverture à paiement d’une indemnité d’éviction.
La Haute juridiction casse l’arrêt pour violation de la loi au motif que « le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction ».
En effet, il résulte des dispositions des articles L. 145-9, dernier alinéa, et L. 145-14, alinéa 1er, et L. 145-17 du code de commerce que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
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